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也许在你的印象里经开区工厂遍地、公共交通不甚发达，但是呢？

年经开区的房地产市场异常抢眼，价格扶摇直上九万里，其中滨河国际新城更是地王三连炸，让很多吃瓜群众大呼看不懂。

今天笔者就和大家聊聊滨河国际新城。

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关于滨河国际新城

范围

郑州经济技术开发区位于郑州东南方向，毗邻郑东新区，控制区域范围北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路、东至万三公路。

滨河国际新城位于经开区组团的核心区，东起四港联动大道，西至机场高速，南邻航空港区，北接国际陆港，总占地面积10.47平方公里。依托经开区管委会和中建联合打造，据悉投资亿。

定位

区域定位是“产城融合，宜业、宜居、宜乐，三位一体”的中央休闲区（CLD），服务于中原的国际领事馆区、自贸资源重要承载区、海绵城市示范实验区，全面构建聚集“高端智慧商务、创意滨水商业、绿色低碳社区、艺术科教基地、健康湖畔休闲”为一体的现代城市体系，成为“中原与世界交流对话”的国际化文化旅游目的地。

发展特点

1、事物发展的必然规律和不可逆性。

如果你打开经开区的规划控制图，你会发现经开区有大面积的工业用地、仓储用地，住宅用地都是紧紧挨着工业用地、仓储用地。先有工业，再有住宅，住宅是工业的附属品，类似于上街区，每一个区域单独划分出来都是一个小城市。

第一区域：经开老城区域现在基本已经饱和，随着城市的发展、人口的增多、城市框架拉大；

第二区域：滨河国际新城应运而生，这是一个城市发展的必然结果；

第三区域：经开国际物流，如果滨河国际新城发展完毕，人口势必会导向经开国际物流。

经开区三步走战略，第一步经开区老城区，第二步滨河国际新城，第三步经开国际物流。

2、政企合作

中国经济的决定力量，从来并非是单一的市场行为，而一直是市场与权力交错的结果。滨河国际新城是由经开区管委会与中建七局共同投资开发，政府与企业的结合往往出现1+12的结果，权力机制与市场机制相辅相成，滨河国际新城在权力与市场相互作用下经济得到迅速发展。

3、自贸区、使馆区

滨河国际新城作为经开区政府的心头肉，肯定用心培养成才，虽然没有白沙、常西湖背景资源庞大，但是经开区政府有什么资源都向滨河国际新城倾斜、有什么政策都给滨河国际新城申请，比如说自贸区、使馆区、综合管廊等等，总而言之就是倾尽全力，尽快培养成才。

基于城市发展的必然规律且在权力机制的作用下，以政策为催化剂，滨河国际新城得到迅速发展，从绿皮火车的速度一下窜到了高铁的速度。

2

土地供应

土地供应的多少直接作用在房价上，供应的多房价自然不会太高，供应的少房价自然居高不下。

如果你想在经开区买房子，仔细算一算能买的楼盘确实没有几个，供需失衡的关系在经开区尤为明显。

没有对比就没有伤害，笔者罗列一组年市内八区住宅用地的供销数据。

如下图所示▼

数据来源：年泰辰年报

从图上可以看出来，年经开区的土地供应排名倒数，但是土地价格却仅次于郑东新区，供应土地少而且贵，这是目前经开区土地的特征。

滨河国际新城属于经开区绝对的土地供应主力，其土地有三个特点，第一少且贵、第二招拍挂即净地、第三规格高。笔者整理了一组滨河国际新城在售项目的土地成交数据。

如下图所示▼

数据来源：中国土地市场网

从笔者整理的数据可以看出来，从年到年滨河国际新城的地价如同坐了火箭一般往上窜，土地单价涨了%，楼面价涨了%，房价涨了%。究其原因，除了去年的市场行情影响之外，还有一个原因便是这些土地全是净地，在郑州以城改为主的土地市场净地一地难求。

如下图所示▼

数据来源：年泰辰年报

经开区住宅市场属于郑州住宅市场的优质区域，外来房企评级A+++，和郑东新区一样进驻的欲望非常强烈。

净地在郑州的土地市场当中属于稀缺资源，除了郑东新区就是经开区，郑东新区的地王也不是每一个开发商都能玩的起，于是转头杀入经开区。净地到底在郑州有多难拿，举例说明如旭辉二七区储备用地，最终是91家开发商一次性报价！

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开发商情况

目前滨河国际新城入驻的开发商包括本土一线开发商和外来一线开发商，包括正商（商业）、康桥、中建、海马、绿地、保利、亚新。

随着年的土地供应出炉，滨河国际新城计划土地供应约亩，预计本年度将会有更多的大鳄房企杀入滨河国际新城。

年滨河国际新城土地出让情况▼

滨河国际新城年度计划供应.8亩，一共11宗，但一季度无土地供应，土拍大戏应该在后半年上映。

下图为滨河国际新城现状以及未来土地供应情况▼

根据不完全统计信息显示，进入郑州Top50的开发商进已达27家，Top20的开发商已达16家，Top10的开发商已经全部到位，滨河国际新城出让的土地肯定成为香饽饽了，都想分一杯羹，但是呢，光是有钱不行，还需要运气好！

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区域定位

户型结构反映了开发商对区域人群的判定情况，通过户型占比你会发现这个区域是偏刚需、偏改善等等。

通过观察中建、康桥、绿地、海马等的高层户型，你会发现这几家开发商户型设计较少一般两三种，小三室集中在90㎡左右，大三室集中在㎡左右，出奇的一致。

如下图所示▼

说明什么问题？

1、开发商进驻新兴区域，普遍比较谨慎，秉承小心驶得万年船的真理，宁可户型规划小，坚决不规划大。（那些年那些楼盘的大户型说多都是泪，不是正在卖，就是在卖的很艰难的路上）

2、这也反映出来一个很现实的问题：区域客户购买力及区域价值的认知度。从早期购买群体就能看出来一些端倪，客户主要是附近村民、工厂工人等，以边缘性客户为主，后期随着区域热度的提升投资客逐渐加入。

3、地王悖论。滨河的地王们要想卖上高价钱，一是从物业形态入手、二是从户型面积入手。物业形态高层+洋房可以最大限度的提升利润，户型面积越大越容易提升溢价空间，但是呢，现实情况非常尴尬，将来卖着肯定艰难。

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总结

1、滨河国际新城的自身属性加之去年的行情、一系列的周边区域效应，使得区域热度空前高涨，明显过猛。

2、从目前滨河国际新城的房价来看，刚需已然出局，这里将是改善客、投资客的天下。

3、区域的土地储备净地还比较多，必将受到众多开发商追捧。

4、区域的成熟，区域配套的完善，确实需要比较长的一段时间来填充。

5、但是，作为一个孤岛型区域，我们应该理性看待：看地铁！看产业！只买新区核心区！对于滨河国际新城而言，临近水景、临近地铁的项目倒是可以
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