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如果要一次性体验上海的繁华与发达，旧日的幻梦与过往，位于上海黄浦区，十里步行街南京东路西的上海人民广场是个不错的去处。

被称为核心地段中的核心地段的人民广场，是上海最市中心的地段、交通最便利的枢纽，更是上海的政治、文化、旅游中心。其发展历史可以追溯到清道光三十年（年）的上海跑马总会（SHANGHAIRACECLUB），俗称跑马厅。

跑马厅是由英商麟瑞、广隆等洋行的几名大班发起，是当时上层社会举行赛马等活动的场所。跑马场曾经三易其址，最终落脚在今天的人民广场、人民公园一带，并成为公共租界的中心。

上世纪二三十年代，是跑马总会的全盛时代，太平洋战争爆发后，跑马总会被日军占领。年后跑马厅停止赛马，曾被用作美军的俱乐部。

解放后，上海市政府将跑马厅全部收回。当时的上海市市长陈毅市长宣布：“过去，跑马厅是‘冒险家的乐园’。现在我们要把它建成一座人民的广场，人民大众的乐园。”自此，跑马厅一分为二，南部改为人民广场，北部建成人民公园，原有的跑马总会大楼建筑先后改作上海博物馆，上海图书馆、上海美术馆，后来又修建了上海市政府办公楼─人民大厦、上海博物馆、上海大剧院、上海城市规划展示馆等建筑。

如果今天漫步在人民广场附近，将可以依次观赏到上海市博物馆、上海大剧院、曾经的远东第一剧院、今天的上海音乐厅、大光明电影院、国际饭店、新世界百货、大世界……等等在近现代历史上赫赫有名红极一时的建筑，探寻那些曾名噪一时的纸醉金迷之地。

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除了过往消散的红尘，今天的人民广场也依然稳坐上海的商业经济中心，位列上海市中心五大CBD（人民广场、陆家嘴、南京西路、徐家汇、静安寺）之一。

在上海提到人民广场，大多数人想到的依然是顶级商圈的繁华和旖旎，也难怪“我在人民广场吃炸鸡”这首歌会火遍全国。

如今的人民广场板块拥有十多家大型商场、数十家知名企业总部和上百家物流、贸易、信息产业、网络等企业落户，被称为市中心的“超巨CBD"。

上海人民广场周边顶级写字楼与大型综合商场林立，如：,上海K11购物艺术中心、来福士广场、明天广场、仙乐斯广场等，1号线、2号线、8号线相互交错，是目前上海最大的交通枢纽之一，无论从地段、交通还是人文，人民广场CBD商圈都属于上海的顶尖。

有了知名企业的入驻和综合商场的坐镇，人民广场的办公楼空间非常抢手，可以称得上寸土寸金，无论是租金还是成交价格，都足以傲视全国的办公楼市场。

根据戴德梁行研究部数据显示，年第四季度，上海甲级写字楼核心区空置率9.9%，新兴区空置率22.27%。人民广场板块作为核心区中的重点区域，空置率相对较低且资产价格攀升较快，因此具有较高的投资价值。

△年人民广场板块办公楼成交基本信息

资料来源：中融信托

目前，上海稳健的经济态势预示着写字楼的需求平稳。随着上海重点区域的可供开发土地资源日趋枯竭，未来入市的核心区域写字楼呈现急剧减少态势，人民广场板块的办公楼资产价值预计将进一步攀升。

△上海未来三年新增办公楼区域划分

资料来源：戴德梁行

除了是热门的核心办公地点，人民广场还被誉为上海的“城市绿肺”，绿化总面积达8万平方米，无论是居住环境，还是居住功能，都有非常明显的优势。因此，人民广场的住宅也同样抢手，价格居高不下。

△年人民广场板块服务式公寓成交基本信息

资料来源：中融信托

虽然地价高企，但人民广场作为上海市中心的中心，始终抢手。以在人民广场和新天地两大核心区板块交集处的上海永银大厦为例，该大厦的服务式公寓部分在年的出租率达到了约83.4%，而据预测该大厦的办公楼区域出租率到年年底可达90%。

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上海永银大厦

永银大厦地处上海市中心，毗邻人民广场。周边是深受国内和国际性企业青睐的热门商务区，如服务业、信息科技、房地产、建筑和化工行业的企业。同时，多家大型银行以及购物商厦、服务式公寓和水疗中心也在同一楼群。

在永银大厦六楼，设有精致屋顶花园露台、时尚餐厅和水疗中心。步行即可到达淮海路购物街，距离著名的新天地综合性时尚休闲区步行仅需8分钟。

在占据了良好的天时地利的同时，永银大厦为了确保良好的入驻率和租金收益，即将开始对楼宇的硬件和软件进行升级改造。经过升级改造后的永银大厦，外观将更为时尚大眼，内部的开放式广场将引入全新概念的生活空间，对新一代的吸引力加强。

更优质的办公空间、更时尚科学的商业设施、便利的交通等多方优势合力，预计永银大厦将得到租赁市场的更多亲眯，给需要更换办公场地的企业有更多的选择性。

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