北京,要不要上高杠杆买学区房

来源：长鲸瞰房

一

今天在网上有个帖子，引发了热议。帖子标题就是“要不要高杠杆买学区房”。

大致内容是北京有一对夫妻，现在有两套郊区的老破小，准备卖掉其中的一套老破小，换一套海淀的房子。女方想买套西三旗区域万以内的次新房，男方则认为西三旗没有像样的学区，准备到清河或者西北旺附近买一套多万的学区房。

为什么两套郊区老破小不全部卖掉呢？因为要留其中一套积分落户，如果户口在非核心区，落户的时候，是有加分项的。同时，如果两套都不卖的话，就没有购房资格。所以卖掉一套，既腾出了房票，又可以保留一套享受积分落户的优惠政策，同时还可以解决部分首付。

简直完美。

二

好了，最关键的部分，买房预算、首付等信息来了。这位网友预计自有的首付资金万，再借款万，其余部分做贷款，这也就意味着，各种借款总共需要万。自有首付+借款，万的首付，买万的房子，似乎也不过分。毕竟，算起来首付也有40%了，贷款六成，也只是一般常规的操作。

然而，他们之前老破小的贷款和其他贷款加起来还有万，这样总负债就有万了，估计总资产大概是1万左右。按照这个计算，资产负债率就到了70%了。

这个负债率，在很多人看来，杠杆确实有点高了。

但是，最最关键的信息，也被放到了最后。这位网友说目前年收入万+，平均每月收入在12.5万以上。

那么，万负债，每月的月供是多少呢？

按照现在通行的利率，如果选择先息后本的方式，每月还款金额在3万左右；如果选择等额本息的还款方式，每月月供大致在6万左右。

12.5万的月收入，6万的月供，不管横算竖算，每月只需要收入的50%用来还月供就足够了。不仅如此，即使扣掉所有的月供之后，剩余的6万收入，依然可以称得上高收入。除非需要过奢靡的生活，否则剩下的这部分收入，用于应对其他日常开支，绰绰有余。

从收入和月供的比例来看，这个杠杆还高吗？

显然不高。

不仅不高，可以说，这是非常保守的一个购房计划了。

所以，如果只看前半截信息，无疑会觉得买房的负债金额太大，每月月供压力太大，这样的日子简直没法过。

加上后半截收入的信息，才恍然发现，原来，别人所谓的高杠杆，其实也并没有多高罢了。假设他们选择先息后本的还款方式，一年只需要36万的利息支出。如果能存下万，最多九年时间，就可以把所有贷款、借款结清了。

三

既然如此，假设这位网友不是挖坑拿大家开涮，她为何还觉得心理不安呢？因为不能确保每年都有+的高收入。

工作有变动是正常的，收入有波动也属于正常现象。在习惯了高收入的情况下，突然收入降低，自然各方面的压力就会非常大。所以，那位网友才会觉得负债率非常高，以至于有些惴惴不安了。

昨天恰好发了一篇“楼市杠杆核武器”的文章，今天就看到了案例。参考昨天文章的标准，我们可以从不同的视角来看下这位购房者的“高杠杆”，到底实际情况如何。

从普通购房者的角度来看，这个杠杆无疑有点高，不仅是负债率有点高，而且绝对金额也很高。心里时时念着万的贷款，一般购房人估计无法安然入睡。

从一般房产投资者的角度来看，这个杠杆只能说是中规中矩，算不上很夸张的高，同时也基本到了一般人能够达到的极限。

从更资深房产投资者的角度看，年收入万+是个大型核武器，意味着如果勒紧裤腰带，一年攒下万归还本金，一年时间就可以将负债降下来万，也就是负债率降了10个百分点。类似的收入持续3年，负债率可以降到40%，这就是一个非常保守的资产负债比了。

当然了，因为收入存在一定的不稳定性，理论上的推演，不能完全作为现实中的决断。

回到文章的开头，按照对方提出的这个问题，要不要上高杠杆买学区房？答案也就很清晰了。

其一，万的房子可以买。

其二，按照收入水平，所谓的高杠杆，有点言过其实了。

其三，这样的高现金流收入搭配，很多炒房客梦寐以求。

其四，“高”杠杆买房有风险，实际操作需谨慎。